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또 너무 오랜만에 왔네요.
여러가지 공부하면서 사업 준비하면서 회사를 다니다보니 글까지 쓸 여력이 잘 생기지 않네요.
그래도 여러분에게 유용한 정보를 주고 싶다는 생각에 오랜만에 #2 를 써봅니다.
지난번 글에서 subject to 라는 컨셉을 말씀드리고 끝났는데, 오늘은 그 부분에 대해 좀더 자세히 설명해보려 합니다.
Subject-to (Subto)
Subject to loan (mortgage) 라고 주로 말하는데 줄여서는 Subto 라고도 많이 합니다.
이 방식은 기존 주인이 가지고 있는 은행대출(모기지)를 그대로 두고 구매자가 대신 납부하는 방식입니다.
아마 많은 분들이 익숙치 않은 방식일 것으로 압니다.
사실 저도 해당 방식에 대해 알게된지 오래되지 않았습니다만, 실제로 오래전부터 많은 투자자들이 사용하던 방법이고, IRS 세법상(Publication 537)으로도 검증된 안전한 방식이였습니다.
심지어 저도 subto 를 했던 경험이 있었는데 전혀 기억을 못하고 있었습니다.ㅎㅎ
제 경험담을 하나 말씀드리겠습니다.
오래전에 제가 타던 차가 하나 있었습니다.
몇년 타다가 새 차를 뽑으려고 알아보니 trade in value 가 현재 payment 가 남은 금액보다 낮아서 만약 그 차를 trade in 하게되면 제가 오히려 돈을 더 지급해야 하는 상황이였습니다.
그런데 마침 아는 친척분이 갑자기 차가 필요한 상황이 생겨, 혹시 그럼 제가 타던차를 그냥 payment 만 가져가서 탈 생각이 있는지 물었더니 너무 좋아하고 감사해하면서 제 차를 take over 했던 기억이 있습니다.
그 덕분에 저는 돈을 더 지급하지 않아도 됐고, 그분도 다운페이나 새로운 대출없이 제 차를 가져가서 탈 수 있게된 win-win 상황이 있었습니다.
Subto 가 주는 가장 큰 장점 두가지가 있는데, 그때 제 상황이 정확하게 두개 모두 적용되는 상황이었습니다.
바로 하나는 은행을 통해 새로운 대출을 받지 않아도 되기 때문에 본인의 크레딧이나 인컴 history가 상관없고, 둘째는 현금 없이도 구매가 가능하다는 것입니다.
우선 첫번째 부분인 크레딧을 설명드리자면, 위에 간단히 설명드린데로 기존 은행 대출을 그대로 유지하면서 대납하는 형식이기 때문에 은행이나 금융회사에서 따로 대출을 받지 않아도 됩니다.
특히 이 부분이 요즘 더욱 정말 매력적인 이유는 지금처럼 은행 이자가 최고조로 올라있을 때 기존 낮은 이자율의 대출을 그대로 가져올 수 있다는 것입니다.
그리고 현금 없이 구매할 수 있는 부분은 위에 저의 경험처럼 판매자가 equity 가 전혀 없거나 오히려 마이너스인 경우에 팔아야 하는 경우엔 충분히 가능합니다.
하지만 꼭 이러한 경우가 아니더라도, 일반적으로 부동산 구매가격의 10% 내외만 있으면 얼마든지 구매가 가능하고, 혹시 보유한 현금이 전혀 없는 경우엔 부동산을 담보로 2nd loan 을 만들어서도 구매가 가능합니다.
2nd loan 이 어떤건지 잘 모르시는 분들을 위해 설명드리자면,
일반적으로 집을 살때 20-30% 정도 다운페이를 하면 은행에서 나머지를 대출해주게 됩니다.
이때 은행에서 대출해준 모기지는 1st lien position 을 가지게 됩니다.
은행에서 집을 담보로 빌려주는 것이기 때문에 만약 페이먼트가 밀리게 되면 은행에서 집을 차압할 수 있는 권한이 첫번째로 있는 것입니다.
하지만 2nd lien position 으로 대출을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
간단한 예로, Home Equity Line of Credit (HELOC) 이라고 해서 집을사고 시간이 지나면서 은행 대출을 갚으면서 대출 금액은 줄어들고 집 값을 오르게 되면서 생기는 차액 혹은 자산을 담보로 대출을 할 수 있는 것입니다.
이러한 경우, 이미 1st lien position 은 기존 은행이 가지고 있기 때문에 HELOC 을 주는 은행은 2nd lien position 을 가지게 됩니다.
만약 여러분이 현재 가지고 있는 현금이 없다면, 이러한 line of credit 이나 크레딧 카드, 401K loan 등등 사용할 수 있는 옵션은 무궁무진합니다.
또한 이러한 크레딧 조차도 전혀 없다면 주변이나 부동산 투자 커뮤니티에 2nd lien position 으로 돈을 빌려주는 다른 투자자들도 굉장히 많습니다.
그렇기 때문에 사실 돈이 없어서 투자를 못한다는 건 더이상 핑계일 뿐입니다.
충분히 공부하고 관련된 사람들과 만나고 이야기 하다보면 기회는 정말 무궁무진 합니다.
심지어 부동산 뿐만 아니라 위에 제 경험에 있었던 차나 사업체들도 이러한 creative financing 을 활용해서 얼마든지 사고 팔고 할 수 있습니다.
이러한 정보들이 여러분에게 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.
혹시 더 궁금하신 부분이 있으신 분은 아래 코멘트 남겨주시면 답변 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
